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中国房地产到底有没有泡沫?

最近看网上讨论房价泡沫的话题比较多,有些网友的观点比较偏激,含有太多非理性因素。还是如http://www.bigbuffet.cn/upload/html/guanyuwo/2010gushifangjiayueduyuce/2010/0312/950.html一文中所说,看一个房子是否有泡沫就看它的房租比即可。
( }  f3 ^6 M1 u其他指标房屋收入比有一定参考性,但考虑到中国收入分配和财富悬殊比较大,只具有相对参考价值。此外中国人多地少,而美国人少地多。至于空置率,全国范围内的真实数据到现在没有一个人可以准确获得。
4 Q; I4 Q$ I6 S3 q- q4 c2 P0 o% q: N因为想想,你不买房,总要租房吧,一套房子现在每月租金2000,一年24000,这个是刚性成本,70年您就得支付24000+24000*(1+8%)+24000*(1+8%)的平方+.........24000*(1+8%)的70次方(假设房租是以每年8%的速度在增长),这里大家看到了复利的威力,大家也可以理解为什么巴菲特长期持有优质股票可以成为世界第2首富。香港有个投资者1991年买了万科的股票放到现在没卖,翻了至少60倍,这也是复利的威力。; w: n. Q' j- d+ S! n6 }' m
在网上经常看到一说房价涨,网友就回应是托,从2005年这种声音从来没停止过,结果哪,市场和现实已经证明你是错误的。
, J+ G$ v; L& M所以如果中国经济还可以连续保持20年的高速发展,从长远看,现在的房价并不具有太大泡沫。但从风险收益比来看,当房价/年租金大于35倍时,买房风险开始上升。
! N1 x8 U  g! K& _* C0 }0 g今天公司各成员专门去了深圳各楼盘去了解深圳房价实际涨幅情况,从获得的实际数据来看,房价实际涨幅并没有媒体所说的那么高,所以我们希望媒体从业者不要担当涨时宣布房价爆涨制造恐慌氛围,也不要在房价下跌时过度看空。关于国家的政策,我们认为除了7折利率应该慢慢退出外,CPI必须把房价加入,否则中国的股市和房价必然会走向暴涨暴跌之路。。
  r6 z7 Y; R4 V7 q6 y但国家过度依靠房地产来拉动内需这个做法从短期看有效,从长期看无异饮鸠止渴,原因在于房价过高将降低中国对人才的吸引力。而人才无疑是一个国家核心竞争力最重要的一方面。
. N* n- Y5 T9 T, g) f目前有些城市的房租比(房价/年租金)达到40多倍,远远超过国外15-20倍的房租比。于是很多人跳出来说中国房价存在巨大泡沫。这个就好比国外股市一般是15-20倍的市盈率,然后说中国股市20-40倍的市盈率有泡沫一样同样荒唐。
$ H) g5 X* \, ]: e# K2 ~国际上那些发达国家每年2%-3%的GDP增长率,而中国每年最少8%的增长率,你国外一个股票20倍的静态市盈率,利润每年10%的速度增长,而中国一个股票现在是30倍的静态市盈率,如果按照每年30%的利润增长率增长,5年不到,市盈率就低于国外那个公司。 # h% M4 j+ m/ S
房子也一样,从98年房改以来,房子其实渐渐地和股票一样,开始有了大量的二手中介商(这些相当于证券公司),房子和股票一样可以自由交易,市场也出现了看多和看空两派。 , D0 p9 d' J% |- v. q1 r
有些人说,我买房是用来自住的,但决定市场走向的取决于以下5个要素,当这5个要素合力向上时,房价和股市一定上涨,哪怕涨到6000点。, u) ]- z5 K% U9 w  _. I
1 宏观经济(GDP, CPI,工业增加值,PMI,发电量等指标),经济好了,人有钱了,房价高一点,我也买得起喽。
/ W# y7 m5 {; j+ I, j. r2 货币供应量(也就是我们常说的流动性)。当整个社会的货币供应量远大于GDP发展实际需求时,这时多余的资金便会流入到虚拟经济(股市和楼市),从而助推股价和房价。如2009年全社会的货币供应总量维持在20%的高位(银行大量放贷的结果),这时多余的钱便会流入到虚拟经济(股市和楼市),这时投资客(楼市和房市)便会出现,跟风者看到股市和楼市在涨,也会跟风进入,从而进一步推高股市和楼市。1 U: N5 S! _6 L3 x: S; C
3 利率 因为房子租金回报率(通过租房可将买房成本收回的时间)是利率的倒数,所以加息会导致资本将更多的钱从资本市场(股市和楼市)流向无风险的定期存款或国债,此外,加息通常会增加百姓月供成本,提高房地产商资金使用成本。此外加息本身就是抑制经济过热的一种手段(加息提高企业借贷成本),所以加息也会对GDP增长起到一定抑制作用。所以加息对房地产通常是负面消息。" @; s$ n6 d: A; O7 q) Q
4 供求关系 新房开工面积加快,房屋供应上升,对房价也有一定抑制作用。物以稀为贵!
! D) Y; p7 a/ {& J' K5 税率(房屋购买各种税率)。
- @7 c5 Q1 v7 N* J1 C我们认为中国目前中国股市和房价都存在局部性泡沫。当一个城市的房租比(房价/年租金)达到40多倍,买房存在比较大的风险,因为谁也无法保证中国未来每年仍可保持8%-10%以上的增长率。中国目前的经济还严重依赖出口,也就是说,中国的发展速度很大程度上还取决于美国、日本、欧洲等国的发展。当然现在金砖四国的出现让世界多了更多的希望和光芒。/ D  P$ E2 b2 P$ L* j0 j
普通买房者买房还是要多一份理性,您挣那点钱不容易,人是会犯错误的,美国犯了个错,导致全球金融危机,中国哪天犯个错,我看您的买房全部身价说不定就是个负资产。% W2 P: |0 O* S9 K( w+ }

. h/ c' [8 X3 S( F. d6 p/ b现在在一些一线城市,房价有点象2007年5月的4500点,你说你追不追,你追,前面大概还有5%-10%的获利空间,你不追,等等吧,会有一天跌到1600点的。
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当连路上的小孩都认为房价还要涨时,房价离崩盘也就不远了。
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这里还应该考虑贷款的利息,如此算下来,呵呵,自己算去吧。从上面可以看出,即使房租金在以每年8%-10%的速度在增长,但扣除按揭贷款5%-6%的利率(如果您是贷款买房,这么看来房子投资的复合增长率其实只有4%-2%,这个其实比银行定期存款高不了多少,所以当一个房子的房价/年租金比率大于40,买该房子收益大于风险
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8 p( ^( @5 g1 k2 n  针对小陈目前的工作收入和支出情况,嘉丰瑞德资深分析师认为小陈正处在单身阶段,也是个人经济独立后到结婚成家前一段关键期,主要忙自己的工作,收入增长较快,后期可能会逐渐趋于稳定。但也是单身人群为以后结婚买房买车等准备资金的重要时期,压力会很大。但是根据小树目前的收支和资产负债情况来看,要想买房实现起来很困难,每月收入1.5万元,个人每月开支8000元左右,占月收入比重的53.3%,消费开支过高,根本不利于小陈储蓄。当下小陈的理财重点首先就是“限流”。至于如何更好地规划好理财,建议从这几个方面着手:
2 M/ g' Y, s+ N9 J1 [& c  1、理财首要重点“限流”
8 t5 ~  m+ |6 I  C; f' _  小陈首先要建立正确的消费观念,工资高,但是爱购买时尚潮流的电子产品,导致每月消费过高。所以要节制消费,可以通过养成记账习惯,尽量和父母一起在家就餐,不随意购买电子产品,也尽量少外出娱乐等,将每个月的支出控制在5000以内,这样每一个月能留下不少存款。这个存款可以存入银行进行定期存款,进行强制储蓄。
6 O. N$ t0 [2 n: k: |/ e8 D$ Q$ [# R  其次,备好应急准备金。来应付个人紧急情况下的资金需求。对于小陈的应急资金,嘉丰瑞德分析师建议可以按照每月2倍的生活开支来准备,即2万元,可以将其中的1万元存活期,剩余的1万元以货币基金方式储备,每年还能获得3.5%左右的收益。
; t7 J% U$ N: K, `1 d5 y2 h  2、不可单恋炒股,要多元化投资2 I* C: n& ^$ ^# g
  股票10万元,不管所拥有的股票是在盈利,还是亏损,主要看这只股票所对应的上市公司的情况,是否具有发展前景,业绩如何等等,如果都不错,建议要坚持长期持有;相反,不是太好,建议抓住时机果断卖出。
6 \& w; u- m# M- [, G  最重要的是要有多元化投资的理念,才能最终实现收益最大化。虽说小陈现在收入比较高,但考虑到要面临买房结婚等的压力,对于存款的规划方面,建议采用稳健投资策略,50万元存款可以按照3:1的比例进行分配,分别投资于低风险和高风险投资领域,低风险的投资可以考虑收益稍微高些的固定收益类品种;高风险的投资,就是股票,期货,外汇等,这类品种的投资虽说利润高,但风险很大,建议不可贪婪,做到“见好就收”就行。
/ P& a  N, Y; q, t& M1 K& Y4 f4 X! r  3、目前国家政策好,可以考虑买房
; B, ?, J! o3 C  目前国家政策形势比较好,央行[微博],住建部和银监会发布的个人住房贷款政策:对居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%;而使用公积金贷款买首套普通自住房,最低首付20%。嘉丰瑞德分析师认为目前小陈可以通过组合贷方式,即公积金贷款+商业贷款进行买房,目前公积金贷款年利率3.5%,商业贷款年利率5.4%,都比较适宜。如果小陈想购买200万元左右的房产,首付20%,即40万元个人完全能应付,剩余的买房资金可以通过公积金贷款和商业贷款来获得资金,设定贷款期限为20年,月供差不多在8000元左右,对于小陈每月1.5万元的收入来说,还贷额度压力不大,而且随着工资水平上涨,基本不会影响到生活水准。$ y8 r0 I% X$ _# S
  小陈在个人保障方面,目前有社保,待组建了自己的家庭后再考虑为自己购买一些商业保险,比如意外险、重大疾病险等,来补充社保,进一步提高个人保障,为未来退休提前做好准备。

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