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网友8年观察楼市得出房价经验

时间:2012-12-04 21:13来源:未知 作者:admin 点击:
1.房价下跌VS通货膨胀,谁先会发生? 我相信房价总有一天会大跌,跌幅会在20%-30%左右。只是这个时间点,没有人能准确把握。但可以肯定的是,一定会发生在城市化尾声。所谓城市化尾声,不是说人口滞涨了、来去重庆的人口平衡了,而是说,呆在重庆的年轻一代
  

 1.房价下跌VS通货膨胀,谁先会发生?

我相信房价总有一天会大跌,跌幅会在20%-30%左右。只是这个时间点,没有人能准确把握。但可以肯定的是,一定会发生在城市化尾声。所谓城市化尾声,不是说人口滞涨了、来去重庆的人口平衡了,而是说,呆在重庆的年轻一代都有了自己稳定的房子,并且重庆的人口平衡了,那个时候,新增房源已经是多余的房源,届时房价才会真正开始下跌。这个时间,恐怕还要很久很久。而在这个期间,通胀猛如虎,也许7年后房价下跌了30%,但这7年内房价物价还会跟着M2高速发展。

2.月供应该占家庭收入的百分之多少最合适?

很多买房的人这关心这个问题,在我看来,如果你年龄过35岁,工作稳定的话,月供不要超过家庭成员收入的30%。如果年龄25-30岁,工作性质良好的话,月供可以占到家庭收入的40%-45%。因为年轻人随着时间的成长,个人升值潜力也是比较大的。

我有个朋友的弟弟,05年来重庆刚参加工作的时候,工资也就2000块出头,06年转正的工资也不过就3000块,女朋友的工资只有2000出头,当时买房的时候还是两成首付,贷款30年月供3000,如果把奖金也算进来,他们的月供几乎占了家庭收入的50%。但是很快,07年收入涨上去后,2010年房贷就全部还清了。所以只要觉得房子买得起,从通胀的角度来看,任何时候买房从长远看都是正确的,这句话没有错。

其实,说房价下跌的专家,比如牛刀,容易博取90%的无房族的好感。因为他占据了道德制高点。很多人就以为真的是好人,其实往往真话就是从那些说的比较难听的人嘴里出来的,比如任志强,任志强很多话都是对的。但是他说的话很难被无房族接受。

3、房价相对于物价到底高不高?为什么房价涨速没有大白菜涨得快?

先来回顾一下历史。物价上涨和房价上涨的基础是M2,很多人都并不陌生,它的增长从一定程度上可以反映出物价和房价的上涨速度。1990年的时候,M2是1.5万亿。到了2011年,这个数据被刷新到73万亿。细心的人可以发现,房价每5-6年就会翻一倍,即使是2007年以前,一样如此。

1990年的时候,在我的老家城市,总价3-4万就可以买一套80平米,而现在22年过去了,大约要30-40万才能买一套,涨到了10倍。即使我们退回到2006年,也要15-20万。大家不要误以为房价泡沫一定很大。商品房作为房屋的一种属性,和其它商品没什么区别,这20年以来,涨了10倍的物价数不胜数。

因为这和M2的增速是密不可分的,央行公布的去年M2的增长幅度是13.6%,这个增长速度正是6年翻一倍。只要中国还处于发展中国家,GDP还处于每年8%左右的增速,城市化进程还在继续,这三个条件还在,那么这个5-6年翻倍的经验还是一直适用下去。

但房价目前确实存在一定的泡沫。从2009年到2011年,短短的两年就翻倍了。也就是说它已经透支了未来3年的涨幅。可问题是,2009年受到4万亿的严重充血,流向房地产的热钱很多,这个5年翻倍的经验已经不是那么准确了。

zy也希望房价软着陆,一方面不允许地方做小动作,是不愿意看到房价继续暴涨。另一方面降存降贷款折扣,鼓励真正需要的人去买房,就是这个目的。可以说,zy现在是死死摁住要抬头的房价,可房价上涨的潜在动能依然存在。

前几天报道了一个新闻,说大白菜价格比去年涨了一倍。其实大家走进超市看看,现在的菜价和两三年前相比,贵了太多。细心的人能发现,凡是生活必需品,价格都容易随着通胀而暴涨,因为通俗的讲,生活必需品这属于有限资源。

综上所述,为什么有人说中国房价泡沫有40-50%,而又有专家说根本没有泡沫。所以说看你怎么理解了,我认为站在不同的角度上分析,都是正确的。正如上面分析。

 

 

4、中国的房地产泡沫肯定是有的,但它是像眼下的印度,还是过去的日本?

有人老爱拿日本房价破灭说事,从2007年一直说到2012年。诚然,80年代的日本炒房之风也是盛行,但是炒作也要分两种,一种是量价炒作,一种是无量炒作,日本的炒作属于无量炒作,因为日本根本不需要像中国那么大的城市化需要,所以资金面推动的力量小,而庄家的拉抬力量大,这就好比操盘手圈起一只股票封涨停时一步到位,然后吸引散客接盘。

再一个,日本是个弹丸之地,和1997年的香港、2012年的鄂尔多斯(600295,股吧)一样,没有像中国这样那么庞大的城市化进程,这就好比鄂尔多斯,这个城市来来回回就是这么点人,没有庞大的需求基础,没有新鲜血液,你建房子炒房子最后卖给鬼呀?

再看中国的楼市,首先,城市化进程快到无法想像,北京你知道吧,几年前预测2010年人口的时候才1000多万,具体数字我忘了,但最后到了2010年时硬是比当初规划时多出了200万。以至于不得不行政控制人口,并且北京现在六环建好了还在往七环建。这说明啥,我想各位看官应该知道。

第二,中国和日本的最大区别就是中国的房价属于量价推高,其实2008年底本来市场的血液不足的时候,当时的房价已经相对见底,但温sir大手一挥下放4万亿,还一边说控制房价过快上涨,糊弄鬼呢?银行也不甘示弱,纷纷房贷优惠。随后2011年信贷控制得很严厉,但而到2012年的现在银行又不缺钱了,还在房贷优惠。央行那边呢还是在降存准。住建部前几天也在发文研究如何刺激刚需入市,说到底就跟2009年一样是在鼓励你入市。

中国和日本第三个区别是,中国的户籍政策太牛X,不买房就没有户口,就没有学位,就没有各种保障,说白了不买房就很难融入城市,而且租个房老是被赶来赶去不说,租金也高。要知道中国就没有公租房廉租房(你要非说新闻联播里有,我也没办法),这是和国外区别最大的地方。你非要坐在家里想当然的拿日本作为对比,能怪谁?事实上日本房价早在2007年就被拿来说事了,结果不管用。

我们当然要尊重经济规律,但我们也要明白经济规律是在什么外力作用下发生的。一味的套用规律只能被牛刀那样的伪专家害死。

同样是发展中国家,也是人口密度高的国家,也是大国,和中国相似的地方更多。。那为什么印度人的收入不高,印度“房价收入比”比中国更夸张,印度的泡沫那么明显确为何迟迟不破??

同样,这世上还有很多房价泡沫比中国高的地方。但是如果你仔细观察就会发现,这些国家或地区都是发展中国家和地区。这些国家的M2增速每年都在两位数以上。

其实,大家留心一下,何止是房价,三年翻番的物价还少吗?大白菜采用了1年的时间久翻倍了。说白了就是印钞机疯狂印钞,稀释了你口袋里的钱,稀释了你的购买力。只不过印钞的时候,没有给你分钱,所以你的钱相对于房价、相对于大白菜越来越缺乏购买力了。这就是为啥有钱不要存着,要赶紧买成保值物品的原因。

5、商品房是给高收入群体建造的

地产大炮任志强说过,商品房是给富人建造的,而穷人的房子应该是ZF去考虑的事。这句话听上去很刺耳,可能会刺痛低收入阶层和夹心层老百姓的心。但是任志强说的确实没错。商人商人,没有一个商人不希望利益最大化的,无可厚非,所以商人给房子的定价肯定是只要有人愿意买,那么它就定那个价。

我认为我们的商品房之所以卖得那么贵,有两个原因,第一是因为上流社会富得流油,动辄几百万的房子,能一次付清的还真不少。第二是因为商品房的稀缺。说到这可能有人不同意我的观点,会说现在到处都在建房子,会缺房吗?

答案是肯定的。大家知道,重庆在十年内人口翻了两番,到2012年,总人口已经达到1400多万。平均每年人口增速100万(2008年以后增速放缓),而重庆平均每年的新增商品房只有3-4万套。看上去3-4万套相当于每个月都有3000套入市感觉不少了,但实际上这些新增的房源远远赶不上新增的人口。

城中村的拥挤、房租的节节提高就能证明这一点,例如西乡在2007年的时候,两房租不到800元,而同样的房子现在两房都差不多2000元了。

再看北京,具体数字我记不清了,北京一直是控制外来人口的,当初规划2010年人口要限制在一个数量,结果到了2010年硬是比当初规划的时候多了整整200万人,假如这200万人都留在北京,每两人组成一个家庭,相当于要消耗掉100万套房源,就等于20年北京的新增商品房。

重庆的人口增速放缓了,一定程度上房租不会再向以前那样疯涨,但是无房者的基数却越来越烦庞大。而且年龄也是推动买房的一个动力。假如一个人23岁大学毕业来到重庆,那么26岁时他就得开始考虑买房,28岁的时候买房结婚生子的意愿就越来越强烈。

这就说明为什么不管房价高还是低,始终都有人需要买房,只要首付够了就会入市。大家可以看看周围身边的人,比如我们公司,年轻人30岁以下的占75%左右,但这个群体里已经买房的寥寥无几,最多只占了10%几。还有更多的人随着时间的推移在不久的将来不得不加入买房大军,这就是苦逼的80后。一声叹息!

 

 

6、为什么年年都在喊最后一棒,最后一棒到底在哪?

这个问题的代表人物是牛刀,牛刀在我印象里喊了6年了,每年都强调最后一棒来了。其实这样的专家,真的不配作为专家,有很多早些年想买房的听了这些专家的谏言,没有买,结果被害得很惨。

如果真的是负责任的专家,应该在正确的时间说正确的话,而不是天天说月月说年年说。这样就算说10次对了1次,就能叫成功吗?股市里有最后一棒,是因为大家都是在投机,没有人真正要抱着股票睡觉。而房市不同,只要房子的需求在,最后一棒就不存在。任何一次压抑都是后面爆发的铺垫,直到需求彻底丧失。

  7、高房价的根本原因是货币发行过快,表现形式是社会财富分配不公。

货币发行过多过快,我相信很容易理解,钱太多了,钱也就越来越不值钱了。而社会财富不公,怎么说呢,举个例子吧:一个村子有100人,过去大家都是穷人,大家都要吃肉,但是只有10块儿肉,每斤10元,这时候由于每个人的购买力都是一样的,那么只能随机10个人吃上肉,剩下90个人干瞪眼。

而现在村子里一部分人先富起来了,有10个人发了财,其它90个还是穷人,肉肯定就不是每斤10元了,因为这10个富人肯定会出最高的价把肉占为己有,甚至这10个富人之间还会较劲,越少的人希望得到越多的肉。谁出的价越高,谁得到的越多。这时候,肉的价格就和那剩下90个穷人一毛钱的关系都没有了。

这个例子活生生就在现实社会里上演了,从06年开始,为什么多数人一直高房价痛骂,但房价丝毫不受多数人的理会,屹立在那里高高在上,甚至越来越高。归根到底,是因为两个方面,第一是市场上新发的钞票却太多太多;另一方面财富集中在少数人手里,这些人买房都是挥金如土,所以两级分化很严重。

2005年的时候,中国资产过1000万的还寥寥无几,总数不到2万。但是到了2011年这个数字就高达80多万人。短短6年,富人的群体就增长了40多倍。。郎咸平曾经感叹过,白领、金领都没落了,真正崛起的是黑领,领的是灰色收入。

8、国际上的房价收入比在中国不适用,换一个角度思考,中国房价其实很低!

(1)看房价收入比,国际上是4-6倍合理,中国15倍了。首先原因我已经在第1点介绍过了,就是少数人口占据了大量财富,占据了大部分房源,以至于房价和占人口80%的大多数人没关系。其次,发达国家的房价收入比低,是因为人家的ZF会建立廉租房、公租房、保障房,在这些国家ZF会长期租给你。

所以人家觉得买不买房无所谓。而我们国家我就不用多说了,大家都知道是啥鸟情况,除了买商品房别无选择,好不容易来个保障房长城家园,抽签时电脑故障大家也心知肚明是什么情况。

(2)发达国家的人口趋于稳定了,有些国家甚至还是负增长,这时候新增房源对他们来说肯定是多余的,而我们国家离这个阶段还有相当遥远的一段距离,消耗完80、90后让他们都买上房还有相当长的时间,要不然我们也是发达国家了,这个阶段至少还要等10年,甚至更长。

(3)城市化还在继续,越来越多的农村人进城。不知道大家注意到一个现象没?现在新生代的农民工,进城打工以后,就不想或者很难再回农村了,大多都选择留在城里,他们可能确实对高房价无能为力,但即使是在城里漂着,至少也对紧张的租房造成了房租上涨的推动,一定程度上也支撑了房市。与此同时,大城市的人口还在继续增长,旧的刚需没有消化完,新的刚需又加入了。

所以这个现象就产生了,因为我国贫富差距大,大部分人的收入很低,所以导致房价收入比很高。房价收入比高到大家都以为房价有泡沫,所以傻乎乎的一年又一年等下去,等待泡沫破灭。但是所谓的“泡沫”不但没破,反而越来越大,这是为什么呢?

前面说了,房价不是90%的老百姓决定的。所以,如果你拿收入前10%的人(公务员、四大、国企私企外企高管、黑领、金领、个体生意暴发户)再看房价收入比,你会发现一线城市的房价很低,低到开盘时还是有很多人抢房。

因为它们的年收入(含灰色)普遍在50-100万甚至更高,买一套200万的房对他们来说只需要2-4年,比世界平均房价收入比4-6年甚至低一半! 

美国土地面积和中国一样大,都是960万平方公里,中国实际可利用土地很少,从甘肃坐火车到新疆两天两夜全是戈壁滩。中国人口是美国4倍多,所以用美国房价和中国房价比就是个笑话。中国现在的土地拍卖制度学的香港。深圳离香港那么近,20年后深圳的房价就是香港今天的房价。期间房价肯定有波动。中国人多,房产又是刚需,供求关系可以解释房价高的原因。总有人可以买的起房的,香港工薪阶层也是买不起房的。现在的房价有泡沫,但不大,如果考虑到供求关系和制度,房价现在合理。房价反映了一个国家对百姓的态度。印度房价都比中国高很多很多,但比中国穷。另外我觉得牛刀可能就一大专毕业,居然靠博客就可以出书,奇迹。

 

 

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