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任志强:2014年房价上涨趋势不变 但增幅会下降

时间:2014-01-09 11:37来源:未知 作者:admin 点击:
2014年1月8日,大时代超悦2013-2014新浪乐居北京创新峰会暨颁奖典礼在北京市海淀剧院隆重举行,众多房地产行业精英人士齐聚一堂,共同见证大时代背景下的楼市营销创新、行业发展趋势,对跌宕起伏的北京楼市做一个完满的回顾和展望。 本次峰会,地产红人、华
  

 

2014年1月8日,“大时代•超悦——2013-2014新浪乐居北京创新峰会暨颁奖典礼”在北京市海淀剧院隆重举行,众多房地产行业精英人士齐聚一堂,共同见证大时代背景下的楼市营销创新、行业发展趋势,对跌宕起伏的北京楼市做一个完满的回顾和展望。

  本次峰会,地产红人、华远地产董事长任志强以“大时代2014”为题作了一场长达半个小时的主题演讲。演讲过程中,任志强针对整体房地产市场和政策一如既往地抛出了一系列的观点,只是这一次,他略显温和。任志强称截止目前还没有看到对房地产市场不好或者好的消息出来,因此2014年市场很有可能会平稳过渡;而大家最为关心的房价方面,他判断今年房价上涨趋势不会改变,但增幅会大幅下降,去年年底北京推出的自住商品房或拉低今年整体的房价数据,然而纯商品房的价格将被挤压得更高。

  房地产投资增速将维持不变

  两会一直被作为一年市场政策走势风向标,而今年两会被很多人猜测为宏观经济的震荡期。回归到房地产市场,任志强称目前还看不到对2014年房地产市场不好或者特别好的点,今年房地产市场很有可能会平稳度过,房地产投资增速将和去年一样,维持在18到20之间的一个较高的增长速度。

  任志强的判断来自于过去一年房地产企业疯狂买地的事实——2011年以后,土地市场进入了负增长,2012年基本全年负增长,不过2013年情况出现了改变,虽然全年前10个月增长仍然为负,但11月份土地的购置变成了正的9%,此外,12月份以及今年1月份已经披露出来的信息也可以看到,土地市场持续的正增长还将维持比较长的时间。

  “如果大家再疯狂买地,一定会形成投资高增值。”任志强说,2013年开发商的到位资金非常充足,至少手里还有两万多亿没有形成已购的投资,加之银行信贷有所增加,以及基金规模的迅速增长(任志强说基金规模去年超过了6千亿),多种融资渠道,使得房企的负债率虽仍在75%的水平,依然有能力增加土地储备。

  “去年上海的土地出让收入是2200亿,北京是1800多亿,今年年初我们看到很多城市出现了土地收益的高增长,北京一月份估计会有好几百亿,这种土地的资金已经可以确定在今年土地增长的情况下,投资也会保持较高的增长。”任志强在演讲里提到。

  此外任志强表示,比起资本市场的开放,如果三中全会中提及的上市、银行债券和基金开放能够顺利在今年出台,会对房地产投资产生较大的影响,将有可能让房地产投资增长的速度再提高。

  2014房价上涨趋势不变 但增幅会下降

  房价一直是政府调控最为关心的目标。以北京为例,刚刚过去的2013年,北京市政府运用了一系列的行政手段试图控制房价数据,比如严格项目预售证的发放,超过4万一平的商品房不允许入市,还有从供给端的调控手段,增加比周边普通商品住宅价格低30%的自住型商品房比例等等。

  截至目前,2014年尚未出现政策向紧或趋松的消息出来,任志强判断今年房价上涨的趋势不变,不过增幅会出现大幅度的下降。

  任志强说,过去一年政府用多种行政手段去控制房价指数,但最终,2013年终房价指数仍然超过了21%,因此虽然政策上的价格信号会影响购房者以及投资者对市场走势的判断,而价格持续上涨的趋势不会因此发生改变。

  但房价增幅会出现大幅度的下降。任志强说在去年土地总量迅速增长的情况下,今年的供需情况会发生变化,当供需增长的时候会平衡一些价格的涨幅,因此不会出现前两年因土地负增长出现的房价暴涨。

  “有人说明年的价格涨幅在7%左右,能精确到这个程度确实不容易,但我算不出来。”任志强说。

  纯商品房价将在自住房挤压下走高

  2013年北京政府大力推出的自住型商品房被寄予控制房价的厚望。然而任志强认为,加大自住型商品房的供应只能有效平均房价指数,纯商品住宅价格甚至会在自住房的挤压下进一步走高。

  2013年10月23日下午,北京市住建委公布自住型商品房建设意见,北京将加快发展自住型商品住房建设,预计在2013、2014年两年推出7万套自住型商品房,面向全市符合限购条件的家庭,重点解决自住型改善型购房需求,支持刚需,平抑房价。此类房源价格因规定比周边纯商品住房价格低3成而受到广泛关注。

  “政府用这样的方法拉低房屋平均价格,但纯商品房的房价会更高。”任志强说,保障性住房或者自住型商品房这类非纯商品房的供应量的不断加大,势必会挤压纯商品房的供应量,而这将导致商品房的价格更高,但从平均数来讲,也许得到的结果是平均房价更低了。

  任志强称,去年一年土地市场北京保障性住房(包含自住型商品房)的产品总量已经超过年初制定的计划,而纯商品房的土地供应量减少了四分之一。

  “保障性住房和自住商品房的挤压导致成本叠加,让商品房购买者承担的价格水平会更高,因为他要替自住商品房承担一部分成本。”任说。

  房产税走到死胡同 建议出台房地产税

  对于这几年一直甚嚣尘上的房产税扩围,任志强认为房产税已经走到了死胡同,而三中全会通报中提到的如何实现宅基地的扭转和土地私有化等土地政策改革,意味着更有可能出台的是房地产税而非房产税。

  “很多人担心房产税会不会像过去一样继续扩大、出台,新的文件我认为房产税已经走到了死胡同,再出台一定是房地产税,虽然只有一字之差,但是这一字是土地性质、财产权利以及私有制等各种方面的一种结合。”任志强说,十六届三中全会提出物业税试点,后来改为房产税试点,到十七届六中全会的时候又改为房地产税,这些动作都意味着,房地产税作为一个新的税种单独进行立法的要求,实际上是现有房地产税和土地之间的关系进行结合。

  任志强称,房地产税的出台也许会影响到土地制度的改革问题,特别是农村土地的入市,三中全会新的文件希望其变成一个新的税种重新立法研究将是一个好现象,会在长久的意义上影响到中国房地产市场的发展。

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