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房价尚未触底 多看少动等时机

时间:2010-06-10 15:38来源:未知 作者:admin 点击:
新国十条之后,楼市调控政策的紧箍咒仍会继续念下去:清算土地增值税、二套房标准认房又认贷有着全国楼市风向标之称的深圳楼市,目前已出现了第一波降价潮,下半年深圳楼市走势将如何演绎? 深圳开发商陆续降价 自4月中旬新国十条出台后,深圳楼市一片低迷,
  

新国十条”之后,楼市调控政策的“紧箍咒”仍会继续念下去:清算土地增值税、二套房标准“认房又认贷”……有着全国楼市风向标之称的深圳楼市,目前已出现了第一波降价潮,下半年深圳楼市走势将如何演绎?

深圳开发商陆续降价

自4月中旬“新国十条”出台后,深圳楼市一片低迷,根据深圳市规划国土委的统计数据,5月深圳一手房仅成交1423套、11.89万平方米,环比分别减少56%和59%,同比更是减少83%和85%,有的楼盘新政以来甚至零成交。二手房也在低谷徘徊,很多中介反映成交量锐减八成以上。

在买卖双方僵持了一个多月后,深圳开发商陆续由“暗降”转向“明降”,送装修、送面积、送加油卡、成交即减5万元等纷繁的优惠促销活动重现江湖,买方市场的格局已经确定。首先是5月底佳兆业三盘齐降价,继而是地产大佬万科两新盘低价入市,上述两家开发商率先降价,都换来了不俗的销售业绩,业内估计,后市的不明朗,将使更多深圳开发商加入到降价行列,降价的大幕正式拉开。

开发商也纷纷表露出对后市的担忧。在6月7日于深圳召开的股东大会上,招商地产董事长孙承铭表示,地产商的主流意见是,本论房地产调控政策比较集中、比较狠,而且政策并没完全到位,预计今年下半年至明年上半年房地产价格可能面临一定调整压力。虽然孙承铭表示,对于招商地产的在售楼盘,目前没有降价计划,但至于下半年所推楼盘如何定价销售,应当随行就市,顺应市场变化。

年底上市房企资金压力大

事实上,在“新国十条”调控政策下,各上市房地产企业的资金链压力不断上升。据WIND的统计显示,一季度末,上市房企整体资产负债率为67.13%。

随着楼市调控的推进,在银行贷款、资本市场融资等渠道受阻后,上市房企开始通过多种途径进行融资,缓解资金压力。如恒大、雅居乐、金地、龙湖等大型上市房企,今年以来纷纷拓展优先票据、基金募集、境外融资等多种渠道融资,绿城中国、中华企业、新城地产等也纷纷通过信托实现融资。

在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下,今年底房企将面临巨大资金压力。中国房地产测评中心数据显示,2009年,房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元,比上年增长44.2%。其中,定金及预收款15914亿元,占整个资金来源的27.86%,个人按揭贷款8403亿元,占整个资金来源的14.71%,两项共计占42.57%,几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。在“新国十条”调控政策下,住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施,限制了房地产开发企业可用的资金来源,对房地产开发企业的融资环境产生致命影响,负债率高企的各上市公司资金链压力不断上升。

楼市调控期较2008年要长

对于政策的严厉程度、以及实施时间的长短,业内也基本一致认为下半年政策将继续高压状态,甚至调控的时间比2008年还要长。有地产界思想家之称的万通地产董事长冯仑5月30日在上海表示,他仍维持本轮调控出台后房价将下跌20%以上的看法。他认为房价跌下来后会有一个相对稳定期。中长期的走势则主要取决于两年后的国家房地产政策的变化。

深圳世联地产6月7日发布的研究报告指出,从后市政策走向来看,未来楼市的调控期较2008年要长,政策的持久性不容置疑。

“除非经济出现二次探底,或者行业出现重大衰退,否则严厉的政策将会持续,政策受外界因素影响无疾而终的可能性极小。如果已有政策不能对房价形成有效调控,政策的既定目标不能实现,只可能会出台更严厉的调控政策。”世联研究认为,下半年的政策高压将不仅改变市场预期,也将切实削弱市场的有效购买力,而一旦价格开始松动,市场“买涨不买跌”的心理作用将会显现,或将促使市场进入较长的低迷阶段。

解构房价下跌过程

目前深圳楼市由于个别开发商主动下调价格,有的甚至超过两成,吸引了一批买家进场,一手房成交量有所回升,想“抄底”的市民蠢蠢欲动,但专家提醒,未来降价将成为深圳楼市的主基调,如果政策不改变,市场下跌的趋势就不会改变,也不会出现2009年的疯狂景象。

房价下跌的过程究竟将是怎样的?消费者怎样才能拨开云雾看到真相?一般来说,调整初期成交量锐减,买卖双方僵持,撑三个月或半年后,开发商才会真正降价。而开发商的降价,也将经历从“明紧暗松”的阶段,到后来公开打价格战。

经历过多次房地产调控的深圳业内资深人士柯汶分析,一般在调控初期,会有个别开发商打破僵局率先降价,譬如当周边楼盘都卖2万元/平方米时,欲“跑路”的开发商卖1.5万元/平方米,价格明显比周边楼盘要低,此时一般会吸引一批购房者出手;但当大家都卖1.5万元/平方米时,销售将再次陷入停滞,那就要降低到1.3万元/平方米左右,但此时,降价预期已经基本形成,价格战正酣之时,也是消费者“买涨不买跌”心理影响最明显的时候,市场下跌的趋势将难以改变。

“目前热销只是市场的一种回调现象,这种回调在楼市调控初期会出现,但整个调控期也只会出现一次。”柯汶说,开发商在销售房子时,会有很多营销手段和概念,此时买房,不可抱着抄底心态进场,未来降价将形成常态。

美联物业深圳营业部总经理江少杰认为,下半年深圳的龙华坂田片区、龙岗、宝安中心区一手房供应量将增加,这也将是深圳楼市价格战最激烈的区域。“开发商不是不想降价,是不知道要降低到什么水平买家才会入市,此次万科和佳兆业降价销售较好,让他们有了信心,也明白到只有真降价才能吸引买家。”江少杰说,即使楼市有所反弹,也绝不会出现2009年初期的疯狂,因为严厉的政策始终在执行,无论是开发商或业主都不应该再抱有幻想。

关注市场才能成功抄底

自从楼市调控以来,专家们对房价调整做了许多预测,有的说两成,有的说三成,有的说四成,最厉害的有说是要调整到五成以上。如果购房者想要抄底楼市,应该关注一些什么指标?

世华地产市场研究中心总监肖小平表示,首先,我们需要探究,房价到底会跌到多少,市场才进入底部。银行是最敏感的,最新调查显示,房价下调40%银行也没有压力。去年,银行相当多的贷款是按首付两成贷出去的。如果超过三成,银行应该会慌,银行之所以敢这么说,可能是因为看准了,不可能出现这种情况。

其次,在现在楼市价格已经下调了10%至20%,很多消费者可能觉得它还会继续下调,肖小平也觉得这是肯定的。因为楼市的成交量还在底部。如果成交量有比较明显上升,真正的底部可能就会到了。世华地产的判断需等到二手住宅的月度成交量止跌回稳,超过了6000套,应该是走出观望的状态了。而目前大家都在等待楼价进一步下跌,底部很难会到来。

 

 

不过,肖小平提醒大家,二手市场盘源看起来很多,实际上每一套都是不可替代的。对于投资客也好,自住客也好,在这个时候真的是挑选品质比较好楼盘的好机会。如果购房者想抄底楼市,现在就要好好去看、去谈,找一些合适房源。如果想等到最底部买房子,一是很难准确预测,一是到时很难买到合意的房子。

众厦地产总经理助理林晓华则表示,在年底之前,进入新房市场还是要谨慎,因为目前还有很多不确定因素。

不过,深圳好地段的二手房产并不是很多,因为深圳以前城市建设的容积率限制了很多区域的新房开发,这些房子目前降价并不多。这段时间想买便宜的二手房,只能在关外。在地铁开通之后,选择二手房也可以考虑关外。这一轮楼市调整到底有多长,目前很难说,投资者需要看好自己的钱袋,选对时机和目标。

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