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股市房价三月预测报告

时间:2010-03-12 16:30来源:未知 作者:admin 点击:
大巴菲特预计2010年三月70个大中城市的房价继续惯性上涨,房价指数为111.2(二月统计局已公布数据为110.7),三月下旬上证指数运行区间为2920-3050点。 得出房价仍将惯性上涨的原因是我们认为影响房价走势的五个关键要素虽然个别要素呈下降状态,但综合加权后
  

大巴菲特预计2010年三月70个大中城市的房价继续惯性上涨,房价指数为111.2(二月统计局已公布数据为110.7),三月下旬上证指数运行区间为2920-3050点。

得出房价仍将惯性上涨的原因是我们认为影响房价走势的五个关键要素虽然个别要素呈下降状态,但综合加权后的统计结果显示加权指标仍在惯性上升。房价走势暂时没有发生根本变化。

以下是我们认为影响房价的五个关键要素:

1 宏观经济(GDP, CPI,工业增加值,PMI,发电量等指标),其中以GDP、CPI最为重要。

2 货币供应量(也就是我们常说的流动性)。当整个社会的货币供应量远大于GDP发展实际需求时,这时多余的资金便会流入到虚拟经济(股市和楼市),从而助推股价和房价。如2009年全社会的货币供应总量维持在20%的高位(银行大量放贷的结果),这时多余的钱便会流入到虚拟经济(股市和楼市),这时投资客(楼市和房市)便会出现,跟风者看到股市和楼市在涨,也会跟风进入,从而进一步推高股市和楼市。

3 利率 利率。因为股票或房子的市盈率(收回成本的时间)是利率的倒数,所以加息会导致资本将更多的钱从资本市场流向无风险的定期存款或国债,所以加息,对股票和房价通常是负面消息。

4 供求关系 新股发行节奏太快,股票供应量增加,股市通常会下跌。物以稀为贵!房子也一样。

5 税率(包括证券交易印花税税率以及房屋购买各种税率)。

通过对以上影响房价和股市走向的五大因素综合考虑,并建立模型,我们得到了一个加权指标变量,通过该指标,我们可以保证对股市楼市月度趋势发展作出90%以上的预测准确率。

以下这张图反映的是该加权指标在2006年1月-2009年12月期间与上证指数,房价的关联变动情况(图中,桔红色的曲线代表上证综合指数,绿色曲线代表70个大中城市房屋价格同比涨幅,黑色线条为我们经过大量统计、分析实验,最后实证研究出的那个加权指标。其他时间一样很准,而且是越到后面越准,2005-2007年关联准确度达到80%左右,2008-2010关联准确度达到90%以上)。

我们还在持续不断的对数据来源、数据筛选、各数据权重做持续优化,以达到越来越高的预测精度。

 

如果需要更准确的判断股市和房价走向,还可同时参考下面一个加权指标(图中,桔红色曲线代表上证综合指数,绿色线条代表70个大中城市房屋价格同比涨幅,黑色线条为我们研究出的那个指标)。

  

 

 

至于房价的拐点何时出现,我们还需要进一步观察下一个甚至两个月的经济金融数据才能知道答案。目前虽然房价仍处于上涨状态,但我们不建议用户在现在买房,理由是除了买房,我们还有很多回报率更高的投资渠道。

首先必须要明确:决定一个房子真实价值的在于该房子的租金。

 

现在上证的市盈率不过20多倍,即使我投资上证指数或上证50指数基金(假使上证指数也按国家GDP每年8%的增长率增长),年回报率也超过买房。或者干脆买万科股票(现在不过20多倍的市盈率),从长远看,肯定比买房回报率高。

现在中国城市的平均房价年租金比大概是35倍左右(各地略有差距,请读者根据当地情况进行分析判断),也就是说用35年才能收回成本(相当于股票35倍的市盈率)。现在银行一年期的定期存款利率是2.25%(基本上是45倍的静态市盈率),按照房租金每年跟随GDP(或国民收入)8%的增长速度,这里还应该考虑贷款的利息。从上面可以看出,即使房租金在以每年8%-10%的速度在增长,但扣除按揭贷款5%-6%的利率(如果您是贷款买房,这么看来房子投资的复合增长率其实只有4%-2%。但因为2010年一月我国的gdp同比增长率大概有11%多,同时现在贷款利率是7-8折,短期来看买房子稍有优势,但经济是在不断变化的。

 

(说明:我们这样说并不是让您马上买入万科股票,只是从长远说,如果您看好房地产,投资房产不如买万科股票,因为万科是地产龙头,龙头的成长性一般高于行业平均值)。事实上从一年左右的短线来看,我们认为地产股的好日子如同地产商一样,在剩下的一年多时间里,不会有太好表现。

当然最好的方法是将一部分钱存定期,一部分钱投入股市,一部分钱用来买房。资金配置的比率取决于各项投资的回报率变化,投资水平高的股票配置比例高一些,投资知识缺乏或毫无投资知识的买房或存银行、购买国债等。

我们让您短期观望的原因是房价现在处于上涨的后期,并不意味着房价短期会出现下跌。房价会在大概两三年一个经济周期内出现一个峰值和一个低值,现在房价上涨处于一个经济扩张周期的后期,而我们的任务就是帮购房者在一个经济相对下降周期出现的房价低值买到房子。

此外,CPI加速上升可能导致央行加息,而加息会导致存款利率上升,这对通过定期存款来进行理财来说是好事,但对买房或股票投资者则是利空,因为加息除了增加购房者购房月供成本,还增加了企业资金借贷的成本,企业效益下滑会影响人们收入以及上市公司业绩。所以多次加息会导致资金从股票和房地产市场向银行储蓄回流,股市和楼市开始进入熊市。资金总是留向低风险高回报的价值洼地。

有些中国人认为买房子比买股票实在,因为房子看得见,摸得着,而股票看不见,也摸不着,这是一个严重错误的说法。买房子是代表您拥有了一个城市土地房子资源的一小部分,房子的价格会跟随房子所在城市经济的发展情况变动,买股票是代表你买入一家公司的一小部分,股票价格会随着国家宏观经济以及企业发展的好坏做上下波动。能否获利取决于这个房子或股票的价值与你买入的价格。

你买股票亏损是因为您没有掌握正确的投资方法,不会对股票进行估值,买个衣服还看看布料和做工,有些人买股票基本的公司研究都不做,就几万几十万的买入严重被高估的股票,能不亏吗?何况股市不象房子,房子是以整个城市甚至全国的经济发展作为基础的,而股市里还有大量的不值得投资的公司和股票。

这也是我们看到前些年买房子的没亏,买股票的亏的多的原因(还有一个很重要的原因是房子不象股票那样可以随时套现,房价下跌,你捂住没卖,随着时间推移,你反而赚了,而股票的流动性太好,投资者一看势头不对,割肉出逃,在股票位于低点的时候,又没勇气买入,最后反而亏损)。

实际上,从长期看,投资房子的回报率和投资上证指数的回报率基本差不多,因为两者都是基于中国整个宏观经济的增长变化情况。

我们预计房价将在CPI>5%,央行连续两次加息后才可能出现向下拐点。 在通胀早期,也就是通胀还不大严重的情况下,人们为了保值,会选择买房作为避险工具,这时房价通常会上升。对上证指数短期我们呈略看空状态,原因是CPI涨幅超过预期,部分经济先行指标开始掉头向下,但短期大幅下探的可能性不大。建议如果大盘跌破2850点,投资者可积极入场。

国家统计局将在4月11日左右发布全国70个大中城市房价指数,大家可去http://www.stats.gov.cn/tjsj/或者届时观看中央经济频道国家统计局新闻发布会对我们的预测准确度进行验证。

3月下旬上证指数运行区间大家可查阅http://finance.sina.com.cn/realstock/company/sh000001/nc.shtml对我们的预测结果进行检验。

 

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